房产出租收益率怎么计算？
毛租金回报率＝年租金÷购房价×100%；净租金回报率则用扣除空置损失、物业费、维修费和税费后的净运营收入 NOI，除以购房价与购置成本之和。本工具同时给出两种口径，避免只看租金而高估实际回报。
房地产投资 · 本地测算
房产出租收益计算器
把房价、租金、空置、持有成本和贷款放进同一张账，得到净租金回报率、年度现金流与偿债安全边际。
NOI 净运营收入现金回报率DSCR 偿债覆盖数据不上传
输入测算参数
已填入常见示例，可直接计算或逐项修改。
计算输出
结果与决策指标
净租金回报率
3.22%
毛租金回报率
3.90%
未扣空置与运营费用
年度税前现金流
¥3,034
租金可覆盖年度成本与月供
现金回报率
0.36%
年度现金流 ÷ 初始投入现金
偿债覆盖倍数 DSCR
1.05×
低于 1.2，偿债缓冲偏紧
计算明细
- 年合同租金
- ¥78,000
- 空置损失
- -¥3,900
- 净运营收入 NOI
- ¥66,100
- 等额本息月供
- ¥5,255
- 初始投入现金
- ¥850,000
按当前假设，每年预计产生 ¥3,034 税前现金流；建议再把空置率提高 3—5 个百分点做压力测试。
升级 Pro 解锁出租方案
PRO把当前结果作为基准，再调整一套参数，并排查看差额与关键指标变化。
- 并排比较 2 套房源或租金方案
- 量化净回报率差异到 0.01 个百分点
- 分别调整 8 项空置、成本与贷款参数
这个工具能做什么
- 区分毛租金回报与扣除空置、运营成本后的净回报。
- 把贷款月供纳入年度现金流，单独展示资产经营与融资影响。
- 用 DSCR 和现金回报率观察杠杆后的偿债余量。
如何使用
- 1填写成交总价、购置税费和可实现的月租金。
- 2用历史空置天数估算空置率，并补齐物业、维修等年度费用。
- 3如有贷款，填写金额、年利率与期限，点击更新结果后再做保守情景对比。
适用场景
投资房筛选
统一口径比较不同总价、租金和空置水平的房源。
租金调整
测算降价换取低空置，是否比维持高租金更划算。
贷款压力测试
调整首付和利率，观察年度现金流与 DSCR 是否仍安全。
FAQ
常见问题
房产出租收益率多少算合理？
没有适用于所有城市的固定标准。判断时应把净租金回报率与同期限低风险收益率、房贷利率和当地房价波动比较。若净回报率低于贷款利率，杠杆可能放大负现金流；若高于资金成本且空置稳定，出租现金流才更有安全边际。
空置率怎么填才更接近真实情况？
可用过去 24 个月实际空置天数÷730 天估算；没有历史数据时，核心地段长租可先用 3%—5%，换租频繁或淡旺季明显的区域可用 8%—15%做压力测试。建议在 Pro 对比中分别填乐观和保守空置率。
净租金回报率和现金回报率有什么区别？
净租金回报率衡量房产本身的经营效率，不考虑贷款结构；现金回报率以首付及购置成本等实际投入现金为分母，并扣除年度还本付息。贷款比例越高，两者差异越大，因此评估杠杆投资时应同时查看。
房贷月供会计入出租收益吗？
会。工具先按等额本息公式计算月供，再从净运营收入中扣除全年还本付息，得到税前年度现金流。同时保留不含融资的 NOI 与净租金回报率，便于区分资产经营表现和贷款结构带来的影响。
这个结果可以直接用于买房决策吗？
不能替代评估报告、贷款合同或税务意见。结果未自动计入房价涨跌、个税、增值税、重大翻修和交易退出费用。建议用保守租金、较高空置率和完整年度成本复算，并将结果与同区域真实成交租金交叉核验。